Una descripción literal de las fuentes, campos, filtros, fórmulas, muestras, fechas y límites detrás de cada cifra publicada.
La muestra de oferta activa usa anuncios residenciales públicos de Fincaraíz y Metrocuadrado. El flujo hace actualizaciones incrementales diarias y una conciliación completa semanal. La obra nueva de barrios seleccionados proviene del censo mensual licenciado de La Galería Inmobiliaria. Google Trends se mantiene como una señal separada de interés de búsqueda, nunca como compradores o transacciones.
Cuando están disponibles, conservamos fuente, identificador externo, municipio DIVIPOLA, barrio, operación, tipo, precio original y vigente, área, habitaciones, baños, obra nueva, amoblado, amenidades, agencia, fotos, fecha de publicación, primera y última observación, cambios de precio, retiro, republicación y coordenadas. Las filas anteriores al lanzamiento del historial parten del precio y la fecha de observación que ya teníamos; no reconstruimos cambios pasados sin evidencia. Publicamos agregados anónimos, no anuncios individuales.
Solo agregamos filas observadas dentro de una ventana activa de 30 días. Un probable duplicado entre portales comparte municipio, operación, barrio, tipo normalizado, precio exacto y área redondeada. Excluimos áreas menores de 18 m² o mayores de 2.000 m²; en venta, valores fuera de COP $1–45 millones/m²; en arriendo, fuera de COP $8.000–350.000/m² al mes.
Normalizamos los nombres de barrio con una etiqueta estándar dentro de cada municipio; no fusionamos barrios homónimos entre ciudades. Un anuncio sin barrio declarado permanece en el grupo municipal y cuenta en la muestra urbana, pero no como barrio. Un agregado general se publica desde 5 observaciones; los segmentos de habitaciones, obra nueva o reventa, desde 4. Las clasificaciones publicadas exigen al menos 30 observaciones de venta y 15 de arriendo.
Publicamos medianas, no promedios. La vivienda típica de 2 habitaciones es la mediana del precio total de los anuncios marcados con dos habitaciones, resumida entre barrios con ponderación por tamaño de muestra. Es un indicador comparable de oferta, no una tasación de una unidad concreta.
Fórmula: canon mensual mediano de oferta por m² × 12 ÷ precio mediano de oferta de venta por m². Compara el mercado del barrio o ciudad; no empareja necesariamente venta y arriendo de la misma unidad. No descuenta cuota de administración, predial, seguros, mantenimiento, vacancia, gestión, financiación ni impuestos.
La antigüedad del anuncio activo es la mediana de los días transcurridos desde la publicación de los anuncios que siguen activos y tienen fecha de publicación; requiere al menos 5 observaciones. No mide el tiempo hasta una venta cerrada. La tendencia compara cortes del índice ponderado de precios de oferta por m² y solo se publica después de 28 días; cada resultado muestra su periodo exacto.
Los datos se almacenan en COP. Las conversiones a USD usan la TRM diaria de la Superintendencia Financiera cuando está disponible; otras monedas usan un servicio de tasas de mercado con hora de actualización y una tasa de respaldo identificada como desactualizada. Los conteos son observaciones agregadas de anuncios, no inmuebles únicos.
Cada actualización publica un corte fechado. Una corrección material conserva el corte afectado, documenta el cambio y actualiza la fecha de modificación. Puedes reutilizar estadísticas agregadas con atribución y enlace, manteniendo fecha, geografía, muestra, unidad y limitaciones. No se autoriza republicar anuncios individuales ni presentar estos datos como escrituras o precios de cierre.
Los cortes disponibles preservan los agregados publicados en esa fecha. La serie crece con cada actualización.
