Documentos básicos para preparar
La lista exacta depende del inmueble, el propietario, el comprador, el municipio y la notaría. El punto de partida más seguro es un expediente completo de identidad y título, seguido por una lista de precierre escrita por la notaría.
Solicita un Certificado de Tradición y Libertad reciente en el portal oficial de la Superintendencia. Identifica el predio registrado y muestra anotaciones que pueden requerir explicación o cancelación. Conserva la escritura de adquisición porque ayuda a conciliar el título y revisar el costo fiscal.
- Identificación y documentos de estado civil
- Certificado de Tradición y Libertad vigente
- Escritura de adquisición y referencias catastrales
- Estado del impuesto predial y paz y salvos municipales solicitados
- Paz y salvo de administración en propiedad horizontal
- Liquidación y cancelación de hipoteca, si aplica
Fuentes de esta sección: Superintendencia de Notariado y Registro — citizen services
La promesa y la escritura cumplen funciones distintas
La promesa de compraventa organiza el negocio: precio, arras, condiciones, plazos, documentos, entrega, incumplimiento y camino hacia la escritura. La escritura pública formaliza la operación ante notaría y luego debe registrarse.
No dejes que el precio publicado sea el único número acordado. Define si se incluyen muebles, parqueaderos, cuartos útiles, cancelación de hipoteca, saldos de administración e impuestos. Los identificadores del inmueble deben coincidir en promesa, certificado y escritura.
Fuentes de esta sección: Superintendencia de Notariado y Registro — citizen services
Construye una liquidación de cierre
Pide una estimación por rubros y no una regla general. El corretaje es contractual y negociable. Los derechos notariales y registrales tienen regulación separada y pueden cambiar. La cancelación de hipoteca, documentos societarios, traducciones, apostillas, reparaciones y administración vencida pueden ser importantes en una venta y no existir en otra.
La liquidación debe comenzar con el precio bruto y mostrar cada deducción y quién la paga. Así puedes comparar ofertas con plazos y condiciones distintas por su resultado neto.
La retención no siempre es el impuesto final
La doctrina de la DIAN sobre el artículo 398 del Estatuto Tributario señala que el ingreso de una persona natural por vender un activo fijo está sujeto, en general, a una retención del uno por ciento sobre el valor de la enajenación, recaudada mediante el trámite notarial cuando se trata de inmuebles. Otras calidades del vendedor o comprador pueden cambiar la mecánica.
La retención suele ser un recaudo anticipado y no una liquidación universal del impuesto final. La residencia, el tiempo de tenencia, el costo fiscal, las mejoras, declaraciones anteriores, exenciones y la calidad societaria necesitan cálculo individual.
Fuentes de esta sección: DIAN — Concepto 11625 de 2025
Revisa renta o ganancia ocasional antes de firmar
El tratamiento colombiano puede distinguir entre renta ordinaria y ganancia ocasional según hechos como la naturaleza y el tiempo de posesión del activo. El resultado gravable no siempre es la diferencia entre el precio de publicación y el efectivo pagado originalmente; importan el costo fiscal aceptado y los ajustes soportados.
Pide a un contador o abogado tributarista colombiano modelar la venta antes de que la promesa fije los términos comerciales. La residencia fiscal extranjera también puede generar obligaciones fuera de Colombia que la retención colombiana no resuelve.
Fuentes de esta sección: DIAN — Colombian Tax Statute
Compara la oferta desde el resultado neto
Supón que dos compradores ofrecen el mismo precio. Uno propone un cierre corto, pero exige que el vendedor levante una hipoteca, entregue el apartamento desocupado y asuma una penalidad por terminación anticipada. El otro permite tiempo para el banco y el arrendatario, pero solicita un crédito moderado para reparaciones. Las ofertas no son económicamente iguales aunque la primera línea coincida.
Construye tres columnas por oferta: dinero recibido, deducciones a cargo del vendedor y condiciones que todavía pueden cambiar el resultado. En deducciones incluye corretaje, rubros notariales acordados, retención, pago y cancelación de hipoteca, saldos prediales o de administración, reparaciones, mudanza y honorarios profesionales. En condiciones registra financiación, liberación de arras, fechas documentales, entrega y cualquier paso cambiario. Marca cada cifra como confirmada, estimada o desconocida. No se trata de calcular el impuesto final en casa, sino de descubrir qué supuesto debe validar la notaría, el banco, el contador, el abogado o el corredor antes de aceptar una oferta supuestamente más limpia.
Siete verificaciones antes de la notaría
Confirma el borrador de escritura, nombres, identificadores, precio, soportes de pago, responsabilidad por retención, entrega, cancelaciones e instrucciones de registro. Tener una fecha de notaría no significa que el expediente esté listo.
- Nombres e identificaciones coinciden con el título
- Todas las matrículas y unidades están incluidas
- La trazabilidad del pago coincide con la promesa
- Los soportes tributarios están listos
- Las cancelaciones de gravámenes están coordinadas
- Administración y servicios están distribuidos
- La entrega y las llaves quedan documentadas