+2.79%
T1 2026
Índice de vivienda nueva
Trimestre contra trimestre; apartamentos +2,78%, casas +3,23%.
DANE · IPVNLas ventas de vivienda nueva se recuperaron y los precios de oferta siguen firmes, pero las iniciaciones cayeron y el crédito se encareció. La pregunta útil no es si Colombia simplemente “sube” o “baja”, sino qué ciudad, inmueble, base de precio y horizonte se están comparando.
Citar estos datos
Colombia Bound Research, Mercado inmobiliario de Colombia 2026, corte 2026-11-04. 238.312 observaciones de anuncios residenciales activos en 56 ciudades: 170.391 de venta y 67.921 de arriendo. No son inmuebles únicos ni transacciones cerradas.
La respuesta corta
Colombia no vive un auge uniforme. Los precios oficiales de vivienda nueva subieron 2,79% en el primer trimestre de 2026 y las ventas de vivienda nueva aumentaron 12,4% en 2025. Sin embargo, las iniciaciones cayeron 17,4%, la inflación anual llegó a 6,24% en agosto y el Banco de la República subió su tasa de política monetaria a 12,25% el 30 de septiembre. Por eso, un comprador de contado y un hogar financiado enfrentan mercados distintos.
Trimestre contra trimestre; apartamentos +2,78%, casas +3,23%.
DANE · IPVNLa demanda comercial se recuperó frente a 2024.
Camacol · Coordenada UrbanaLa construcción se movió en sentido contrario a las ventas.
Camacol · Coordenada UrbanaUn freno al crédito; no es la tasa hipotecaria ofrecida al comprador.
Banco de la RepúblicaEl umbral que debe superar la valorización nominal para ser real.
DANE · IPCEl arriendo siguió siendo la forma de tenencia más común en Colombia.
DANE · ECVAnual, después de crecer 2,6% durante todo 2025.
DANE · GDPBogotá, Medellín, Cali, la costa Caribe y el Eje Cafetero tienen compradores, arriendos y restricciones de oferta distintos. Comienza por la comparación de ciudades y luego baja al barrio.
Camacol contó 173.632 ventas de vivienda nueva en 2025, 12,4% más, mientras las iniciaciones bajaron a 115.687 unidades. Esa brecha puede sostener precios donde la oferta terminada es realmente escasa, pero no convierte cualquier proyecto en buena compra.
Nuestra muestra vigente de anuncios describe lo que hoy solicitan vendedores y arrendadores. El DANE y el Banco de la República miden otras partes del mercado. Ninguno representa por sí solo el valor final negociado.
Quien trae dólares y compra sin crédito ve oportunidades distintas a las de un hogar que se endeuda en pesos. Modela tasa de cambio, gastos de cierre, administración, vacancia y crédito antes de comparar rentabilidades.
Precios e índices
En la vivienda colombiana aparecen varios sistemas de precios y cada uno responde una pregunta distinta. Colombia Bound muestra precios de oferta actuales tomados de anuncios públicos. El IPVN del DANE sigue precios ofrecidos para vivienda nueva en construcción. El IPVU del Banco de la República usa avalúos de vivienda usada hipotecada. El IPPR del DANE usa registros de transacciones, pero por ahora cubre Bogotá. Presentar uno como si representara a todos produce titulares nacionales engañosos.
La señal oficial más clara es el IPVN: la vivienda nueva subió 2,79% en el primer trimestre de 2026 frente al trimestre anterior. Es un movimiento trimestral del índice de obra nueva, no una promesa de valorización para cada inmueble ni un retorno anual. Los apartamentos subieron 2,78% y las casas 3,23%. Para vivienda usada, el IPVU tiene mayor cobertura geográfica, pero se limita a inmuebles hipotecados; las compras de contado, frecuentes entre extranjeros, no entran de la misma manera.
56 mercados con muestra vigente
Nuestra comparación responde lo que los índices nacionales no pueden: cuánto cuesta hoy una vivienda o un arriendo normal en las ciudades que una persona está considerando. Cada cifra proviene del inventario activo en oferta, se muestra en la moneda elegida por el visitante y enlaza con datos de ciudad y barrio.
Los precios van desde Soacha (la ciudad más asequible que cubrimos) hasta Envigado. Las cifras son precios de oferta de un apartamento típico de 2 habitaciones, calculadas de 169.841 anuncios activos, actualizadas en noviembre de 2026.
36 ciudades configuradas esperan una muestra vigente.
Recursos para publicar
Cada gráfico conserva la fecha, la definición del precio y una URL con ancla. El PNG muestra las 12 ciudades con mayor muestra para mantener las etiquetas legibles; el CSV incluye todas las ciudades vigentes.
Corte 4 de noviembre de 2026
Fuente: Colombia Bound Research · 238.312 observaciones de anuncios residenciales activos (170.391 de venta y 67.921 de arriendo) en 56 ciudades; no representan inmuebles únicos ni transacciones cerradas · Corte 4 de noviembre de 2026
Enlace canónico a esta gráfica| Etiqueta | Precio de oferta (USD) |
|---|---|
| Santiago de Cali | 87.894,4 USD |
| Chía | 100.450,74 USD |
| Barranquilla | 112.685,13 USD |
| Manizales | 119.929,17 USD |
| Pereira | 132.002,58 USD |
| Sabaneta | 167.417,9 USD |
| Rionegro | 168.222,79 USD |
| Bogotá | 177.076,63 USD |
| Santa Marta | 225.370,25 USD |
| Medellín | 230.199,61 USD |
| Cartagena de Indias | 241.468,13 USD |
| Envigado | 257.566 USD |
Corte 4 de noviembre de 2026
Fuente: Colombia Bound Research · 238.312 observaciones de anuncios residenciales activos (170.391 de venta y 67.921 de arriendo) en 56 ciudades; no representan inmuebles únicos ni transacciones cerradas · Corte 4 de noviembre de 2026
Enlace canónico a esta gráfica| Etiqueta | Rentabilidad bruta indicativa (%) |
|---|---|
| Bogotá | 9,4% |
| Barranquilla | 9,3% |
| Medellín | 8,3% |
| Santiago de Cali | 8,1% |
| Manizales | 7,7% |
| Chía | 7,5% |
| Envigado | 7,3% |
| Pereira | 7,2% |
| Santa Marta | 7,1% |
| Sabaneta | 6,9% |
| Rionegro | 6,7% |
| Cartagena de Indias | 6,4% |
El enlace conserva el título, la fecha y la definición de la muestra junto a la URL canónica.
Comparación del mercado de vivienda en Colombia. Actualizado 4 de noviembre de 2026. 238.312 observaciones de anuncios residenciales activos (170.391 de venta y 67.921 de arriendo) en 56 ciudades; no representan inmuebles únicos ni transacciones cerradas.
Ventas y construcción
Las cifras de vivienda nueva de Camacol muestran un mercado dividido. Las ventas subieron 12,4% hasta 173.632 unidades en 2025 y los lanzamientos aumentaron 15,3% hasta 140.365. Las iniciaciones, en cambio, cayeron 17,4% hasta 115.687 unidades después de 33 meses consecutivos de descensos anuales. En palabras simples: los compradores regresaron a las salas de venta antes que los constructores a las obras.
La brecha importa, pero no significa que todo precio vaya a subir. Un proyecto puede vender mucho antes de entregar y el total nacional puede esconder demasiadas unidades en un segmento y escasez en otro. Verifica la fiducia que protege los recursos del comprador, el avance de obra, el historial de entregas, las unidades competidoras y el municipio exacto.
La necesidad habitacional también es real, pero no todo hogar que necesita una mejor vivienda puede comprar a los precios actuales. El DANE estimó que 25,6% de los hogares tenía falta de espacio adecuado o una vivienda que requería mejoras básicas en 2025. La necesidad se convierte en compra solo cuando ingreso, crédito y subsidios pueden sostenerla.
Arriendos y retornos
El arriendo volvió a ser la tenencia más común en 2025: 40,8% de los hogares arrendaba, frente a 38,1% que vivía en vivienda propia pagada o en proceso de pago. Eso sostiene un mercado grande de arriendo de largo plazo, pero no garantiza buenos retornos para cualquier apartamento.
La rentabilidad bruta es apenas un primer filtro. Para estimar lo que podrías conservar, resta administración, predial, seguro, mantenimiento, vacancia, gestión y muebles. Airbnb y otros arriendos cortos suman aseo, servicios, comisiones y riesgo regulatorio. La demanda turística de Cartagena o Santa Marta no equivale al arriendo de largo plazo en Bogotá, Medellín, Cali o las ciudades universitarias del Eje Cafetero.
Las tarjetas por ciudad calculan una rentabilidad bruta indicativa desde el arriendo mensual mediano por m² y el precio de venta mediano por m². Describen el mercado activo, no un retorno garantizado para una unidad específica.
Rentabilidad bruta indicativa = arriendo mediano por m² × 12 ÷ precio de venta mediano por m². No descuenta costos ni predice ocupación.
Crédito y capacidad de compra
La economía crece, pero el crédito sigue caro. El PIB real de Colombia aumentó 2,2% anual en el primer trimestre de 2026, después de crecer 2,6% en 2025. El Banco de la República subió su tasa de política monetaria a 12,25% el 30 de septiembre de 2026. No es la tasa hipotecaria que te ofrecerá un banco, pero empuja el costo del crédito en toda la economía. Los bancos fijan tasas según cliente, producto, plazo y si el crédito está en pesos o UVR.
La inflación forma parte del mismo cálculo. La inflación anual fue 6,24% en agosto de 2026. Una valorización nominal inferior pierde poder adquisitivo real aunque el precio en pesos suba. Para el arrendador, las reglas de reajuste y la capacidad del inquilino de absorberlo importan tanto como el IPC.
El comprador que gana dólares también carga riesgo cambiario. Un peso más fuerte encarece en dólares el mismo inmueble en COP; uno más débil hace lo contrario. El selector de moneda traduce el precio actual para facilitar la lectura. No elimina el cambio entre separación, cierre y reventa.
Compradores extranjeros
Un extranjero puede comprar propiedad en Colombia, pero la decisión debe comenzar por el uso, no por un retorno prometido. Define si será vivienda, arriendo largo, visitas ocasionales o alojamiento de corta estancia. La ciudad, el edificio y la revisión legal correctos cambian con esa respuesta.
Separa luego el inmueble del plan migratorio. Comprar propiedad no otorga residencia automáticamente y los umbrales y documentos de visa cambian. Trata cualquier beneficio migratorio como proceso legal independiente. Lo mismo vale para impuestos: estructura de propiedad, residencia fiscal, ingresos por arriendo y venta futura generan obligaciones distintas.
Antes de girar dinero, verifica de forma independiente título, gravámenes, impuestos, reglamento, facultad del vendedor, área, uso permitido y cuenta de destino. En propiedad horizontal (PH), lee las reglas del edificio y las actas recientes. Si planeas renta corta, confirma primero que el edificio y las reglas locales la permitan.
Finalmente, calcula en la moneda en que ganas y conserva una reserva. Un precio atractivo en COP puede ser mala compra después de tasa de cambio, administración, vacancia, muebles y costos de salida. Nuestros mapas y propiedades reducen la búsqueda; no reemplazan revisión legal ni avalúo.
Perspectiva 2026
Ninguna fuente confiable puede asignar una sola valorización a toda vivienda colombiana. Una perspectiva útil para 2026 vigila las variables que cambiarían la decisión.
Las ventas siguen activas, el inventario bien ubicado conserva poder de oferta y el crédito caro mantiene compradores selectivos. La calidad y la ciudad pesan más que el promedio nacional.
El crédito más barato amplía la demanda antes de que se recuperen las iniciaciones. Las unidades terminadas en submercados escasos reaccionan primero; los proyectos especulativos aún exigen revisión propia.
El comprador financiado pierde capacidad, los anuncios duran más y se amplía la negociación. Los segmentos apalancados o con exceso de oferta sienten primero la presión.
Llévalo a tu situación
El mismo mercado puede producir tres decisiones distintas. Empieza por la que corresponde a tu razón para comprar.
Compara el costo mensual de tener vivienda con el arriendo y luego evalúa trayectos, clima, salud y el barrio que realmente usarás. La reventa importa, pero no debe complicar tu vida diaria.
Comparar ciudadesParte de la rentabilidad de ciudad y resta administración, predial, vacancia, mantenimiento, gestión y muebles para la unidad exacta. Define quién será el inquilino antes de escoger propiedad.
Revisar rentabilidadesCalcula en COP y en la moneda en que ganas. Verifica de forma independiente título, reglamento, impuestos y destino de fondos. La compra y la visa son procesos legales separados.
Ver lista del compradorTransparencia
Colombia Bound analiza una muestra de precios de oferta residenciales publicados para venta y arriendo en las ciudades configuradas para cobertura de mercado, complementada con investigación de campo. Conservamos fecha y municipio, rechazamos precios o áreas improbables, eliminamos duplicados probables y publicamos medianas solo con muestra mínima. Nunca republicamos un anuncio individual de terceros.
Nuestras cifras son observaciones de oferta. No son escrituras, avalúos ni cierres. Las series nacionales siguen separadas: IPVN del DANE para oferta de vivienda nueva, IPVU del Banco de la República para avalúos hipotecarios de usada, IPC del DANE para inflación, ECV para tenencia y déficit, y Coordenada Urbana de Camacol para ventas, lanzamientos e iniciaciones.
La página se revisa cuando cambia una fuente primaria; los módulos de oferta reciben actualizaciones incrementales diarias y una conciliación completa semanal. Cuando la evidencia no sostiene una afirmación —como un descuento nacional de cierre o una valorización garantizada— lo decimos en lugar de inventar precisión.
Cada cifra publicada se verifica con la organización que la produjo. Mantenemos separados precios de oferta, índices oficiales, encuestas y actividad del sector para no presentar medidas distintas como si fueran iguales.
Preguntas frecuentes
ColombiaDescarga gráficos vigentes de precios de oferta y rentabilidad indicativa por ciudad, y aprende qué puede respaldar cada medida de vivienda.
Santa MartaSepara el estilo de vida de la inversión en el mercado inmobiliario de Santa Marta. Compara barrios por grupo de inquilinos, estacionalidad y costos de mantenimiento.
Cartagena de IndiasEntiende los mercados inmobiliarios de Cartagena: torres costeras, propiedades históricas y viviendas residenciales. Aprende sobre los compromisos de inversión y las regulaciones locales.
Del país al barrio
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